สำหรับผู้ที่ใฝ่ฝันอยากจะเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง
แต่เนื่องจากบ้านถือเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง ดังนั้น ก่อนที่จะซื้อบ้าน
ผู้ซื้อจึงต้องมีการหาข้อมูล และตรวจสอบรายละเอียด
เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจนำไปสู่การเสียเงิน เสียเวลา ในภายหลัง ดังนั้น
เพื่อเป็นตัวช่วยให้ผู้ที่กำลังเริ่มต้นมองหาบ้านเป็นของตนเอง เราจึงได้รวบรวมข้อมูลขั้นตอนการซื้อบ้านมาฝากค่ะ
1.การกำหนดความต้องการของตัวคุณเอง
ในการเลือกซื้อบ้าน
ผู้ซื้อจะต้องกำหนดความต้องการของตนเองว่ามีบ้านในฝันแบบไหน
โดยความหมายของคำว่าบ้านที่อยากได้ อาจจะไม่ใช่บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินขนาดใหญ่
แต่อาจเป็นบ้านในรูปแบบอื่น เช่น บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม
ซึ่งในแต่ละประเภทก็มีความแตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการตกแต่งบ้าน ราคา
รูปแบบ และเนื้อที่ใช้สอย โดยบ้านในแต่ละประเภท จะมีลักษณะที่แตกต่างกัน ดังนี้
-บ้านเดี่ยว บ้านเดี่ยวนับเป็นบ้านประเภทที่ทุกคนใฝ่ฝัน
เพราะบ้านเดี่ยวให้ความรู้สึกเป็นส่วนตัว และมีเนื้อที่กว้างขวางทำให้รู้สึกโปร่ง
สบายตา นอกจากนี้ สำหรับบางคนบ้านเดี่ยวยังแสดงฐานะความเป็นอยู่
ของเจ้าของบ้านด้วย โดยบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มักจะเป็นบ้านชั้นเดียว หรือ 2 ชั้น แต่ในกรณีที่ที่ดินมีจำกัด
หรือมีราคาแพงมาก อาจสร้างเป็น 3 ชั้น เพื่อประหยัดเนื้อที่
-บ้านแฝด บ้านแฝด เป็นบ้าน 2 หลัง มีฝาบ้านด้านหนึ่งติดกัน
สร้างขึ้นเป็นคู่ บ้านแฝดมีบริเวณคล้ายบ้านเดี่ยว แต่มีขนาดเล็กกว่า
แต่บ้านแฝดเหมือนไม่ค่อยเป็นที่นิยม อาจเพราะจะเป็นบ้านที่จะเป็นบ้านเดี่ยวก็ไม่ใช่
ทาวน์เฮ้าส์ก็ไม่เชิง โดยผู้ประกอบการบางรายอาจใช้กลโกง
ดัดแปลงบ้านแฝดให้เหมือนเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อเพิ่มราคาด้วย
-ทาวน์เฮ้าส์ ในภาษาราชการ มักเรียกทาวน์เฮ้าส์ว่า
บ้านแถว ซึ่งทาวน์เฮ้าส์ที่มีราคาถูกมักเป็นทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว
แต่โดยทั่วไปทาวน์เฮ้าส์จะมีความสูง 2 ชั้น
และสำหรับทาวน์เฮ้าส์ราคาแพงในย่านใจกลางเมือง อาจมีการสร้างสูงถึง 3-4 ชั้น โดยแต่ละหลังจะสร้างติดกัน รูปแบบเหมือนกัน
ๆ มีเพียงรั้วกำแพงเป็นตัวกั้น
ซึ่งบางส่วนนิยมซื้อทาวน์เฮ้าส์เพื่อนำไปใช้เป็นสำนักงานขนาดเล็กด้วย
-คอนโดมิเนียม ในภาษาราชการ มักเรียกคอนโดมิเนียมว่า
อาคารชุด ซึ่งจะแบ่งออกเป็นห้อง ๆ เรียกว่า ห้องชุด
ซึ่งในห้องชุดหากเป็นแบบราคาถูกก็จะมีห้องเดียวเป็นห้องเอนกประสงค์
แต่ถ้าเป็นห้องชุดราคาแพง อาจแบ่งออกเป็นหลายห้อง เช่น ห้องโถง ห้องนอน ห้องครัว เป็นต้น
2.การตั้งงบประมาณ
สิ่งสำคัญในการซื้อบ้าน คือ การตั้งงบประมาณให้สอดคล้องกับรายได้
และบ้านที่เราต้องการ โดยมีหลักเกณฑ์เบิ้องต้นในการตั้งงบประมาณอย่างง่าย ๆ คือ
งบประมาณที่จะใช้ในการซื้อบ้าน ควรอยู่ที่ 3 เท่า ของรายได้ต่อปีของผู้ซื้อ
และผู้ซื้อต้องมีความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้ กับสถาบันการเงิน
โดยคิดเป็นจำนวนประมาณ 30% ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งงบประมาณดังกล่าว จะยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
ที่ผู้ซื้ออาจจะต้องชำระต่อไปในอนาคต
นอกจากนี้ผู้ซื้อจะต้องสำรองค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวเนื่องกับการซื้อบ้าน
และที่ดิน หลังรับโอนบ้านเรียบร้อยแล้ว เช่น
ค่าตกแต่งภายในบ้าน
ในกรณีที่ไม่ใช่โครงการพร้อมอยู่
ค่าติดตั้งวัสดุอุปกรณ์ที่จำเป็นในบ้าน
เช่น ปั๊มป์น้ำ แท้งค์ น้ำ เครื่องปรับอากาศ ฯลฯ
ค่าจัดสวน หรือต่อเติมต่าง ๆ เช่น
มุ้งลวด เหล็กดัด กันสาด
ค่าสาธารณูปโภค
และค่าส่วนกลาง ของโครงการ ผู้ซื้อต้องตรวจสอบว่า ค่าใช้จ่ายดังกล่าวครอบคลุมอะไรบ้าง
เช่น ค่าบริการ เก็บขยะ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่ายาม รักษาการณ์ เป็นต้น
3.การสำรวจโครงการที่เปิดขาย
หลังจากที่เลือกประเภทของบ้านตามที่ต้องการแล้ว
อย่าลืมดูในเรื่องของทำเลที่ตั้งว่าสะดวกกับการใช้ชีวิตประจำวัน หรือไม่ เช่น
ใกล้ที่ทำงาน โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า และสถานีตำรวจหรือไม่
เมื่อคิดว่าที่ตั้งเป็นที่น่าพอใจแล้ว ผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดโครงการต่าง ๆ
ดังนี้
ตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจากผู้ประกอบการ
หรือขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่
ตรวจสอบว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร
โดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาขายที่ดิน
และสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับ
ผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้ท้ายสัญญาที่กระทำระหว่างกัน
ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ เช่น
สอบถามจากผู้อยู่อาศัยในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต
หรือตรวจสอบจากรายชื่อผู้ประกอบการที่ถูกขึ้นบัญชีดำไว้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
ตรวจสอบขนาด และผังโครงการ
ว่ามีความเหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัยหรือไม่
ซึ่งการวางผังที่เหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย จะต้องดูไม่แออัดมากจนเกินไป
ตรวจสอบภาระผูกพันของที่ดิน
หรือโครงการที่มีต่อสถาบันการเงิน
เพราะส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะขอสินเชื่อในการดำเนินโครงการโดยนำที่ดินที่นำมาทำการจัดสรรเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน
ดังนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่า เมื่อถึงระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์แล้ว
ภาระผูกพันนี้ยังคงอยู่ หรือสามารถปลอดจำนองได้ทันที
ตรวจสอบรูปแบบโครงการที่ดำเนินการเสร็จสิ้นแล้ว
ซึ่งการดูแค่บ้านตัวอย่าง อาจไม่เพียงพอ
ผู้ซื้อสามารถขอให้ผู้ประกอบการนำชมตัวอย่างโครงการอื่น ๆ
ที่ผู้ดำเนินการได้ก่อสร้างเสร็จสิ้นไปแล้ว เพื่อเป็นการตรวจสอบการดำเนินงานที่ผ่านมาของว่ามีความสมบูรณ์เรียบร้อยดีหรือไม่
ตรวจสอบระบบน้ำประปา ระบน้ำทิ้ง ระบบบ่อบำบัด
และระบบไฟฟ้า ว่ามีการวางระบบให้ใช้การได้สะดวก มีความปลอดภัย
และมีแผนรองรับในกรณีที่เกิดเหตุหรือไม่
4.การวางมัดจำและสัญญาซื้อขาย
ก่อนทำสัญญาจะซื้อ หรือสัญญาวางมัดจำนั้น
หากเป็นการซื้อบ้านพร้อมที่ดินผู้ซื้อควรตรวจสอบสำเนาโฉนดทั้งด้านหน้า และด้านหลัง
รวมถึงตรวจสอบทะเบียนบ้านเพื่อยืนยันสิทธิ์ของเจ้าของบ้าน หรือเจ้าของที่ดินเดิม
แต่ในกรณีที่เป็นอาคารชุด หรือห้องชุด อาจต้องดูสัญญาจะซื้อห้องชุด
โดยตัวอย่างเอกสารสัญญาเหล่านี้สามารถดาวน์โหลดได้จากอินเทอร์เน็ต เรื่องการวางเงินมัดจำ
ต้องขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย โดยเงื่อนไขต่าง ๆ
จะต้องมีระบุไว้ในเอกสารสัญญาอย่างชัดเจน
และในกรณีที่ผู้ซื้อ ต้องการกู้ซื้อบ้านกับสถาบันการเงินต่าง ๆ
ผู้ซื้อต้องถ่ายสำเนาโฉนดเพื่อยื่นให้ทางธนาคารตรวจสอบว่า โอกาสผ่านการพิจารณาในการขอกู้มากน้อยแค่ไหน
หากสถาบันการเงินดังกล่าวพิจารณาแล้วว่ามีความเป็นไปได้สูง
จึงค่อยดำเนินการติดต่อซื้อขาย
ไม่เช่นนั้นผู้ซื้ออาจจะถูกยึดเงินมัดจำในขั้นตอนของการทำสัญญา
หากการกู้เงินไม่ผ่านการพิจารณา
หลังจากนั้นเป็นตอนการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือหนังสือสัญญาวางมัดจำ
โดยอาจทำสัญญาที่บ้านของผู้ขาย หรือที่สำนักงานขาย
ซึ่งเหตุที่ไม่ควรทำหนังสือสัญญาซื้อขายในทันที
เนื่องจากผู้ซื้อควรเว้นระยะเวลาประมาณ 1
เดือน ก่อนทำสัญญาซื้อขาย
เพื่อตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับภาระค่าใช้จ่ายที่เจ้าของที่ดิน
หรือเจ้าของโครงการเดิมมีพันธะผูกพันอยู่เช่น ค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ ทั้งค่าน้ำ
ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีผลกระทบมาจนถึงตัวผู้ซื้อคนปัจจุบัน
ซึ่งหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายเสร็จสิ้นแล้ว
ผู้ซื้อต้องทำการถ่ายสำเนาเอกสารทั้งหมด อาทิ หนังสือสัญญา สำเนาโฉนด
สำเนาเอกสารบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ของทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย
เพื่อนำไปทำธุรกรรมกับสถาบันการเงินต่าง ๆ ในการติดต่อยื่นขอสินเชื่อ
หลังจากนั้นสถาบันการเงินจะนัดวัน และเวลา เพื่อไปทำการประเมินราคาบ้าน
และรอเวลาอนุมัติต่อไป
ทั้งนี้
ในกรณีการซื้อบ้าน หลังจากที่ผู้ซื้อตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
ก็สามารถนัดเจ้าของบ้านทำหนังสือสัญญาซื้อขายได้อีกครั้ง และในขั้นตอนนี้
ควรจะทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน โดยหลังจากเซ็นหนังสือสัญญาซื้อขายแล้ว
ผู้ซื้ออาจให้เจ้าของที่ดินเดิมแจ้งเจ้าหน้าที่ไปทำการรังวัดที่ดิน
โดยผู้ซื้ออาจเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตรังวัดในครั้งนี้
ซึ่งวิธีดังกล่าวถือเป็นการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินไปในตัว
หลังจากทำสัญญาซื้อขายเสร็จสิ้นแล้ว
ผู้ซื้อต้องนำหนังสือสัญญาซื้อขายไปดำเนินการยื่นเรื่องเพื่อขอสินเชื่อกับทางสถาบันการเงินอีกครั้ง
โดยให้ทางสถาบันการเงินเข้ามาทำการประเมินราคา
โดยในระหว่างนี้ให้หมั่นติดต่อกับผู้ขาย เพื่อหารือเรื่องการปรับปรุงบ้าน อาคาร
หรือห้องชุด เป็นระยะ
เพื่อให้มีโอกาสได้เข้าไปเช็คการดำเนินโครงการของผู้ขายอย่างต่อเนื่อง
จากนั้นเมื่อสถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อแล้ว
ผู้ซื้อต้องนัดเจ้าหน้าที่จากสถาบันการเงิน และเจ้าของบ้าน หรือเจ้าของโครงการ มาทำการโอน
และจำนองที่ดินที่กรมที่ดิน
สำหรับในขั้นตอนนี้เจ้าหน้าที่สถาบันการเงินจะผู้ดำเนินการให้
แต่ผู้ซื้อควรตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารทุกชิ้นที่เกี่ยวกับการจำนอง
ก่อนเซ็นรับรองเอกสาร
การทำสัญญาซื้อขาย
หรือโอนกรรมสิทธ์ที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ต้องเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้
- คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
(ท.ด.1) 1 ฉบับ
- หนังสือสัญญาขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
(ท.ด.13) 3 ฉบับ
- บันทึกการประเมินราคาประเมินราคาทรัพย์สิน
(ท.ด.86) 1 ฉบับ
- บันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร
(ท.ด.16) 2 ฉบับ
5.การติดต่อขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน
ดังที่เกริ่นไปแล้วว่า
ผู้ซื้อควรทำการติดต่อกับสถาบันการเงินที่ต้องการยื่นเรื่องเพื่อของสินเชื่อบ้านไว้ล่วงหน้า เนื่องจากในเอกสารสัญญาซื้อขาย
อาจระบุระยะเวลาการชำระเงิน งวดแรกภายใน 1-2 เดือน
ดังนั้นก่อนทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อควรติดต่อเจ้าหน้าที่สถาบันการเงินอย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะวิธีการเตรียมตัว และรายละเอียดเอกสารต่าง
ๆ ที่แต่ละสถาบันการเงินต้องการให้แนบไปพร้อมกับแบบฟอร์มคำขอ
ซึ่งการเตรียมตัวที่ดี จะส่งผลให้การติดต่อกับสถาบันการเงินเป็นไปอย่างราบรื่น และรวดเร็ว
ดังนั้นเมื่อเอกสารทุกอย่างพร้อมแล้ว
ผู้ซื้อควรรีบยื่นเรื่องเพื่อขอสินเชื่อกับทางสถาบันการเงินในทันที ทั้งนี้
ในเบื้องต้นคาดว่าระยะเวลาในการพิจารณาการขอสินเชื่อบ้าน คาดว่าจะอยู่ที่ ประมาณ 1-2 สัปดาห์
ขึ้นอยู่กับการดำเนินงานของสถาบันแต่ละแห่ง
-ถ้ากู้เงินแบ้งค์เพื่อซื้อบ้านเดี่ยว บ้านใหม่
ต้องดูความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเอง ว่าสามารถผ่อนไหวหรือไม่
จะได้ไม่มีปัญหาโดนยึดบ้านในภายหลัง
ควรตรวจสอบเครดิตกับธนาคารว่ากู้ได้หรือไม่
ถ้ากู้ได้วงเงินเท่าไหร่
เอกสารขอกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้านใหม่
ต้องเตรียมเอกสาร และหลักฐานให้พร้อม เพื่อใช้ประกอบในการกู้ โดยแบ่งได้ดังนี้
หลักฐานส่วนตัว
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- บัตรประจำตัว
- ทะเบียนสมรส
หรือทะเบียนหย่าหรือใบมรณะบัตร
- สำเนาเปลี่ยนชื่อ
สกุล (ถ้ามี)
หลักฐานเกี่ยวกับรายได้
แบ่งเป็น 3 กรณี คือ
1. กรณีเป็นผู้มีรายได้ประจำต้องเตรียม
- ใบรับรองเงินเดือน
หรือหลักฐานการรับ/จ่ายเงินเดือนจากนายจ้าง
- สมุดบัญชีเงินฝากธนาคาร
2. กรณีประกอบอาชีพอิสระต้องเตรียม
- สำเนาทะเบียนการค้า
หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล
- บัญชีเงินฝาก
พร้อม statement บัญชีเงินฝากกระแสรายวันย้อนหลัง
6 เดือน และ
- หลักฐานรายได้หรือทรัพย์สินอื่น
ๆ หลักฐานเกี่ยวกับหลักทรัพย์และการซื้อขาย ประกอบด้วย
- สำเนาโฉนดที่ดิน
หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญามัดจำ
3. กรณีมีผู้กู้ร่วม ต้องเตรียมหลักฐานส่วนตัว
และหลักฐานรายได้ของผู้กู้ร่วมไปด้วย
6.การนัดวันโอน
เมื่อการขอสินเชื่อดำเนินการเสร็จสิ้น
และได้รับการอนุมัตแล้ว
จากนั้นผู้ซื้อต้องทำการนัดวันโอนกับสถาบันการเงินที่ผู้ซื้อได้ยื่นขอสินเชื่อไว้
หรือเป็นการทำเรื่องโอนระหว่างผู้ขาย กับสถาบันการเงินที่ติดจำนองอยู่
ก่อนที่มีการโอนระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายอีกครั้ง ซึ่งในขั้นตอนนี้
ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระค่าใช้จ่าย ที่ผู้ขายยังคงค้างต่อสถาบันการเงินเดิม
ว่าจะมีผลกระทบกับการซื้อบ้านของผู้ซื้อหรือไม่ หรือหากไม่แน่ใจ อาจสอบถาม
หรือขอคำแนะนำจากเจ้าหน้าที่เพื่อให้เกิดความชัดเจน
7.การรับมอบบ้าน
หลังจากดำเนินการเรื่องการขอสินเชื่อเรียบร้อยแล้ว
จากนั้นจะเป็นขั้นตอนของการรับมอบบ้าน
โดยทางสถาบันการเงินที่อนุมัติสินเชื่อจะเป็นผู้ดำเนินการให้ ซึ่งจะเป็นการนำโฉนดที่ดินไปดำเนินการ
และผู้ซื้อเพียงแค่ชำระค่าโอน จากนั้นรอจนได้โฉนดที่ดินใหม่
ที่ระบุข้อความว่าผู้ซื้อได้เป็นเจ้าของที่ดิน หรือบ้านนี้โดยสมบูรณ์แล้ว
ซึ่งผู้ซื้อต้องตรวจสอบเลขที่โฉนด หรือรายละเอียดต่าง ๆ
ที่ระบุไว้ว่าถูกต้องตามจริงหรือไม่
จากนั้นเมื่อได้รับเช็คเงินกู้จากทางสถาบันการเงิน ก็ทำการชำระเงินกับผู้ขาย
และชำระเงินกับสถาบันการเงินให้ครบถ้วนตามที่ระบุในเอกสารสัญญาต่าง ๆ
8.การเข้าพักอาศัย
เมื่อดำเนินเรื่องรับมอบบ้านเสร็จสิ้นแล้ว
หากเป็นการซื้อบ้าน ผู้ซื้อสามารถย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านได้ทันที
โดยอย่าลืมทำการโอนมิเตอร์น้ำ-ไฟ ให้เรียบร้อย
และดำเนินการตกแต่งสถานที่ตามที่ตั้งงบประมาณไว้ ทั้งนี้ ในส่วนของอาคารชุด
เรื่องระบบสาธารณูปโภค จะเป็นหน้าที่ของส่วนกลาง ทว่า
ผู้ซื้อก็ต้องตรวจสอบระบบต่าง ๆ ภายในบ้านเพื่อความปลอดภัย หากเห็นสิ่งใดผิดปกติ
แม้เป็นเรื่องเล็กน้อย ควรจะแจ้งเจ้าของเดิม หรือเจ้าของโครงการ
เพื่อทำการปรับปรุงซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดให้สมบูรณ์แต่เนิน ๆ
เพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นในระยะยาว
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น