7 ข้อสำคัญ สำหรับการซื้อขาย จำนอง บ้าน ที่ดิน

นักต้มตุ๋นมีอยู่ในทุกวงการ แต่สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บ้านและที่ดิน ดูจะเป็นเป้าหมายหลักของมิจฉาชีพเนื่องจากเป็นเงินก้อนโตที่ยั้วยวนยิ่งนัก ซึ่งการถูกหลอกลวงจากมิจฉาชีพเกิดขึ้นได้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ความเสียหายต่างๆสามารถป้องกันได้หากผู้ทำธุรกรรมตั้งอยู่ในความไม่ประมาท ดังนั้นจึงขอนำเสนอ 7 ข้อสำคัญ เป็นแนวทางปฎิบัติสำหรับการซื้อขาย จำนองอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท

เราต้องเห็นของจริงกับตา

จำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้สนใจซื้อควรจะต้องไปยังสถานที่จริง เพื่อดูที่ตั้งและสภาพที่ดินให้แน่นอนก่อน ว่าชี้ตรงกับเลขที่ในโฉนดหรือไม่ ขนาดเท่าไหร่ บางท่านอาจจะเจอสภาพที่ถูกขุดหน้าดินไปขายหมดกลายเป็นบ่อปลา หรือเป็นที่ดินที่ถนน น้ำ ไฟ ยังเข้าไปถึง และต้องดูสภาพบ้าน ว่า แข็งแรงมั่นคงเพียงใด จะต้องปรับปรุงซ่อมแซมในส่วนใดบ้าง ต้องมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่  ที่สำคัญคือมีผู้บุกรุกอาศัยอยู่หรือไม่ ซึ่งทั้งหมดนี้มีความสำคัญในการพิจารณาอย่างยิ่ง ทั้งนี้ถ้าเป็นไปได้ก่อนจะซื้อขายที่ดินควรจะทำการรังวัดเสียก่อนด้วย

             ห้ามโอนเงินก่อน

อย่าไปหลงเชื่อผู้ขายที่อ้างว่าจะแบ่งขายที่ดินเป็นแปลง ๆ ด้วยวิธีผ่อนชำระ แล้วค่อยนัดจดทะเบียนโอนกันเมื่อชำระเงินทั้งหมดแล้ว เพราะผู้ขายอาจจะไปขายให้บุคคลอื่นซ้ำซ้อนอีกหากเราไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายอย่างถูกต้อง  ดังนั้น จะโอนเงินให้ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้นนะคะ ห้ามโอนก่อนโดยเด็ดขาด เว้นเสียแต่ว่าจะมีหลักประกันที่มั่นคง เช่น ตั๋วสัญญาใช้เงินจากธนาคาร

 เช็คประวัติ

นอกจากนี้ยังมีกรณีที่มิจฉาชีพอ้างตัวเป็นเจ้าของโครงการบ้านจัดสรร แอบอ้างเอาที่ดินของผู้อื่นมาขาย เปิดสำนักงานชั่วคราว และปักป้ายโฆษณา โดยเมื่อผู้สนใจวางเงินมัดจำแล้วก็เชิดเงินหนีหายไปเฉยๆ ดังนั้นผู้ซื้อก็ควรจะตรวจสอบประวัติผู้ขาย ว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์หรือเป็นตัวแทนที่ได้รับแต่งตั้งจากเจ้าของทรัพย์สินจริง เลือกผู้ขายที่น่าเชื่อถือ ไม่มีประวัติเสีย ถ้าเป็นผู้ประกอบการให้ซื้อกับผู้ที่ได้รับอนุญาตจัดสรรแล้ว หากซื้อผ่านนายหน้าก็ควรจะเป็นนายหน้าที่มีสังกัดบริษัทและเป็นสมาชิกสมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มีหลักแหล่งแน่นอน และตรวจสอบภูมิหลังของทรัพย์สินให้ดีก่อนซื้อทุกครั้ง ซึ่งทะเบียนประวัติตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน

                      ไม่รับจำนองหรือทำสัญญากู้เงินเอง

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินต้องจะมาจดทะเบียน  ณ  สำนักงานที่ดินทุกครั้ง  จึงจะชอบด้วยกฎหมาย  การรับโฉนดไว้เป็นประกันเงินกู้โดยไม่ได้จดทะเบียนมีค่าไม่ต่างอะไรกับการเก็บเศษกระดาษไว้ เพราะอาจจะเป็นโฉนดปลอมหรือโฉนดที่ถูกหลอกลวงมา  หลักปฏิบัติที่ถูกต้อง คือ ควรนำโฉนดไปขอตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน ตรวจดูภาระที่ผูกพันที่ดินอยู่  เมื่อแน่ใจแล้วให้ขอจดทะเบียนรับจำนองอย่างถูกต้องต่อหน้าเจ้าพนักงาน

                     ตกลงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเป็นลายลักษณ์อักษร

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอื่นๆ เช่น ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และค่าภาษีอากรต่าง ๆ อย่าคิดว่าเล็กน้อย จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องพูดคุยตกลงกันว่าผู้ใดจ่าย หรือจะออกกันคนละครึ่ง โดยทำเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อป้องกันความเข้าใจผิดในภายหลัง เช่น ลืมไปแล้วว่าตกลงไว้ว่าอย่างไร หรือมาเปลี่ยนใจภายหลัง

         อ่านรายละเอียดในสัญญาก่อนเซ็น

เป็นหลักปฏิบัติสากลสำหรับการทำนิติกรรมทุกๆอย่างที่ควรจะทำความเข้าใจรายละเอียดทุกข้อในสัญญาเสียก่อนเซ็นชื่อ ยกตัวอย่างกรณีใบมอบอำนาจ ที่ไม่มีข้อความชัดเจนว่ามอบอำนาจให้ทำกิจธุระใด ถูกผู้ทุจริตล่อลวงให้เซ็นชื่อก่อน โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์อาจจะตั้งใจมอบอำนาจให้จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน  แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตนำมากรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายแทน ดังนั้น การมอบอำนาจทุกครั้งต้องระบุให้ชัดเจน และบุคคลผูรับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้เท่านั้น

                ห้ามให้โฉนดตัวจริงพร้อมกับบัตรประชาชน

                เมื่อมีผู้มาติดต่อขอจดทะเบียนขายที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกดูบัตรประชาชน ดังนั้นหากผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมา ทำทีช่วยหาผู้ซื้อ  หรือขอไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน เสร็จแล้วทำโฉนดปลอมคืนให้เจ้าของที่ดินไป โดยปลอมตัวว่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์มาขอจดทะเบียนขาย  ปลอมลายเซ็น ดังนั้นเมื่อเจ้าหน้าที่เห็นว่ามีทั้งโฉนด บัตรประชาชนและลายเซ็นเหมือนในสาระบบ จึงยอมจดทะเบียนให้ไป ปัญหารูปแบบนี้มักเกิดขึ้นในหมู่คนใกล้ชิดกันเพราะเชื่อใจมากเกินไป

http://bit.ly/1saa75L